4月25日，中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，在國內(nèi)行走了15年之久的REITs終于在政策方面有了切實(shí)的進(jìn)步。
但是，稅收、回報率等問題依然是一個難解的閉環(huán)，在“國際經(jīng)驗(yàn)中國借鑒——2018房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化高峰論壇”上，這些問題也成為房企關(guān)注的話題。
王強(qiáng)：盤活資金的好辦法
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，即便企業(yè)很愿意去做一些高端產(chǎn)品，但實(shí)際情況中不可避免會持有一些物業(yè)，甚至有一些土地利潤很高的物業(yè)，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)慢也需要資金支持。資產(chǎn)證券化是企業(yè)盤活項(xiàng)目好的辦法，既能加快開發(fā)商周轉(zhuǎn)速度，同時也讓普通老百姓多一個可選擇的投資品種，未來肯定會深入影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資和產(chǎn)業(yè)走向。
楊明才：存量資產(chǎn)證券化手段要跟上
從金融調(diào)控方面來說，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合并使得原來靠不同金融機(jī)構(gòu)套利的融資模式受到抑制，再加上去杠桿要求，原來表外很多融資方式的門基本被關(guān)了，最近也會開幾扇窗，也就是資產(chǎn)證券化。云南城投的資產(chǎn)證券化情況是，2017年資產(chǎn)融資占比約20%，今年預(yù)算則超過40%，逐步由增量向存量轉(zhuǎn)化，也就是從銷售物業(yè)向經(jīng)營持有物業(yè)轉(zhuǎn)化，這就需要資產(chǎn)證券化相應(yīng)的支持手段跟上。
王志強(qiáng)：我們更關(guān)注農(nóng)村集體建設(shè)用地
“通知”發(fā)布以后，我們更加關(guān)注集體建設(shè)用地，因?yàn)樗耐恋刈h價是非常低的，投入少，我們可以快速實(shí)現(xiàn)證券化然后回款，也可以借助這個平臺進(jìn)行品牌輸出。
稅收是一大攔路虎
楊明才：稅收是一大攔路虎
云南城投成立以來做過的最大規(guī)模是58億元，過程中確實(shí)遇到一些困難，做資產(chǎn)類REITs最好把資產(chǎn)剝離直接做REITs，后來考慮到稅費(fèi)不低，最后只能做成股權(quán)類REITs，而不是資產(chǎn)類的。資產(chǎn)類交易稅費(fèi)在“營改增”以前，如果再把資產(chǎn)過戶，可能有3%的稅費(fèi)，稅收成本占很高的比例。我覺得第一要解決的是REITs稅收征收標(biāo)準(zhǔn)，這個話題應(yīng)該談?wù)摵芏嗄炅?，但至今沒有解決，這也是國內(nèi)REITs發(fā)展比較緩慢的原因。
陳亮：初期資產(chǎn)回報率要求高
房地產(chǎn)市場做REITs這件事情確實(shí)有難度，這個難度也不僅僅局限于經(jīng)常提到的稅費(fèi)等成本問題，更多的是資產(chǎn)價格和租金回報之間的巨大落差，這導(dǎo)致今后短時間內(nèi)如果出現(xiàn)REITs，這個產(chǎn)品所對應(yīng)的資產(chǎn)回報率要求應(yīng)該是比較高的，畢竟剛推出來，資產(chǎn)回報率必須高才能找到買家，但實(shí)際上現(xiàn)在規(guī)定的資產(chǎn)回報率只有2%至3%，這種情況只會帶來一種結(jié)果，要么市場對資產(chǎn)價格實(shí)現(xiàn)重估和回調(diào)，要么重回到資產(chǎn)管理主題上。
王志強(qiáng)：持有不持有都得交稅
我們財務(wù)所看到的做資產(chǎn)證券化的痛點(diǎn)是資產(chǎn)證券化要交增值稅、所得稅，這些稅都非常高，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，機(jī)構(gòu)做完資產(chǎn)證券化后，還要進(jìn)行運(yùn)營，在持有運(yùn)營階段，要繳納增值稅，尤其是房產(chǎn)稅，是按照租金收入的12%征收，所以持有期間稅率是很高的。無論準(zhǔn)備持有或不持有，都要把高額的稅交上去，這也是REITs推行很多年卻沒有特別大規(guī)模的原因。
萬科這一銷售模式也是無奈之舉
陳亮：資產(chǎn)證券化是緩釋方案
我們按照萬科拿到的工業(yè)地價和目前的租金水平測算出的結(jié)果是，每平方米每天能夠?qū)崿F(xiàn)的租金可能不到600元，按照當(dāng)時地價水平核算出的租金回報率周期會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20年甚至30年，我認(rèn)為萬科今后還是希望通過REITs方式退出，這個對于萬科來說可能也是緩釋方案。
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當(dāng)時政策出臺時，房企都是先上車后買票，希望未來政策會有一些空間，或者給開發(fā)商留一點(diǎn)彈性，沒想到拍完地以后細(xì)則出臺了，不能銷售。萬科現(xiàn)在這種銷售模式也是一種無奈之舉。
既然是無奈之舉，也能基本適應(yīng)國家“房住不炒”的政策，所以對萬科來說也是一個站臺。目前，資產(chǎn)證券化無論是債權(quán)式還是股權(quán)式，都主要集中在商業(yè)類地產(chǎn)，住宅類地產(chǎn)并不是特別多。
希望鼓勵大型機(jī)構(gòu)進(jìn)入
楊明才：解決稅收和資產(chǎn)收益問題
短期來說，就是要解決稅收成本征稅原則，在國內(nèi)解決起來要容易一點(diǎn)，因?yàn)槲覀兪强焖侔l(fā)展的國家，資金成本是首先需要解決的問題。其次，資產(chǎn)的效益水平需要快速提升，這個是短期很難解決掉的。
陳亮：要形成一個閉環(huán)
我向監(jiān)管部門呼吁，要鼓勵一些大型機(jī)構(gòu)，比如說類似于國外養(yǎng)老基金機(jī)構(gòu)去買這樣的REITs產(chǎn)品，這樣才可能形成一個閉環(huán)，把租購并舉落實(shí)下去。
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